5 questions à se poser avant de réaliser un investissement locatif


Réaliser son premier investissement locatif est toujours une étape importante à franchir dans la mise en place de sa stratégie patrimoniale. Fort de notre expérience de conseil en investissement immobilier, voici  5 questions qui reviennent régulièrement, auxquelles nous essayons d’apporter des réponses simples mais lucides. 

 

     1. Faut-il de l’apport pour investir

 

Un demandeur de prêt répond à ce que les banquiers appellent un scoring. Par définition, un scoring est un outil permettant à la banque d’évaluer le risque inhérent au(x) demandeur(s) de prêts. En d’autres termes, la banque détermine si vous réunissez suffisamment de garanties afin de vous prêter ou non le capital nécessaire à la réalisation de votre projet. 

Jamais un établissement bancaire ne vous reprochera d’avoir de l’apport! Ainsi, le seul fait de justifier cette épargne démontre de votre capacité à gérer vos ressources mensuelles, et donc par capillarité, votre prédisposition à rembourser votre futur emprunt bancaire. Il est donc important lors d’un achat immobilier de tenir une gestion rigoureuse de ses comptes bancaires, en évitant dans la mesure du possible les découverts (même autorisés), et les refus de prélèvements. 

 

       2. Dois-je connaître le secteur où j’investis ? 

 

D’un point de vue empirique, un bon investissement locatif est un bien immobilier se louant facilement et à bon prix sur la durée de détention. La meilleure garantie de votre investissement, c’est tout simplement son emplacement, et les commodités du quotidien que vous pourrez offrir à votre locataire. 

De fait, privilégiez les 10 15 plus grandes métropoles françaises  et leur proche périphérie. Les lignes de transport en commun  telles que le tramway et le métro, les bassins d’emplois et les universités, sont autant de garanties à la pérennité de votre investissement plutôt qu’un secteur que vous connaissez plus ou moins, pour y être allé le temps d’un week-end. 

Ainsi, vous trouverez facilement des locataires, et pourrez ainsi sélectionner les meilleurs dossiers. 

 

       3.  Et si mon locataire ne paie pas ses loyers ?

 

La part des loyers impayés dans le parc privé ne représente que 3% des locataires. Le risque de se confronter à un mauvais payeur est donc marginal. Pour autant, les retours d’expériences de propriétaires abusés décrivent des situations cauchemardesques desquelles on peut se prémunir: 

 

Ÿ en souscrivant une garantie des loyers impayés et risques locatifs, auprès d’un assureur ou de votre banque. Si le locataire que vous avez sélectionnés remplit les conditions d’éligibilité de votre assureur, (en général les revenus du foyer doivent être supérieurs à 3,5 fois le montant du loyer hors charge), l’assurance prendra en charge les loyers impayés, les éventuelles dégradations et même la procédure d’expulsion, qui peut prendre parfois jusqu’à 2 ans.

 

Ÿ en prenant un garant / caution solidaire: c’est un transfert de responsabilité. La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette ( source service-public.fr). 

 

Bien que la probabilité de se retrouver face à un mauvais payeur est extrêmement faible, le risque existe néanmoins. Il paraît donc indispensable d’opter pour l’une de ces deux garanties locatives. 

 

      4. Faut-il privilégier une petite ou une grande surface ?

 

L’éternelle question, faut-il mieux se positionner sur 2 petites surfaces plutôt que d’une grande. Les studios, T2 et T3 représentent 70% du marché locatif. Généralement, le budget que vous souhaitez consacrer à votre investissement, en fonction du secteur ciblé, détermine la typologie du bien que vous pourrez acquérir. Effectivement, en se basant sur le prix au m2 d’un secteur donné, rapporté à votre enveloppe budgétaire, vous saurez quelle typologie de biens viser. 

Si 70% des investisseurs plébiscitent les petites surfaces ( jusqu’au T3), une frange non négligeable affectionne les plus grandes ( à partir du T4). Ceux-ci privilégient la stabilité du locataire et des durées d’occupation beaucoup plus longues ( plus de 5 ans ). 

De manière générale, on observe les durées d’occupation suivantes, par typologie:  

 

Ÿ Studio : 1 à 2 ans

Ÿ T2: 2 à 3 ans 

Ÿ T3: 3 à 5 ans

 

En région parisienne, les durées d’occupation par typologie sont un petit peu plus longues que la moyenne nationale, compte tenu du prix des loyers et des coûts d’acquisitions plus élevés qu’en Province. 

 

      5. Quels revenus complémentaires pour ma retraite ?

 

Les revenus issue de la location nue sont appelés revenus fonciers. Beaucoup d’investisseurs les plébiscitent comme le complément de revenus parfait au moment de la retraite afin de pallier la baisse de revenus. Cependant, les revenus fonciers, en tant que revenus du capital, sont fortement fiscalisés. Les loyers nets, déduction faites des charges d’exploitation de votre bien ( charges de gestion, charges de copropriété, travaux d’entretien, taxe foncière) sont soumis à votre tranche d’imposition la plus haute ( 14%/30%/41%/45%) , ainsi qu’aux prélèvements obligatoires au taux de 17,2%. Le taux d’imposition sur vos revenus nets va donc osciller entre 31,2% et 62,2%. 

La fiscalité vient donc cannibaliser une partie importante de votre rente nette, en plus des charges d’exploitation courante relatives à un bien immobilier. Le rendement net de votre investissement s’en trouve forcément dégrader. Mieux vaut opter pour une fiscalité différentes. 

 

Pour plus d’informations,

 

 

 

 

Rédaction : Thomas BAROUKH

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