Faut-il être propriétaire ou locataire à Paris ?


La question mérite d’être posée compte tenu de la flambée immobilière enregistrée ces dernières années à Paris et dans une moindre mesure, en petite couronne.

Beaucoup de jeunes couples se posent aujourd’hui la question, notamment à Paris, où le prix moyen au mètre carré atteint des sommets, environ 9000€, avec néanmoins de fortes disparités en fonction des quartiers et des arrondissements.

 

A moins de bénéficier d’un apport conséquent (de 20 à 30% minimum de la valeur d’achat du bien), les acquéreurs observeront un saut de charge important entre le montant de leur loyer existant, et la mensualité de remboursement nécessaire à leur acquisition. Et les dépenses ne s’arrêtent pas là, puisqu’ils devront également supporter la taxe foncière, les charges de copropriété, et les éventuels travaux liés à l’entretien de l’immeuble, votés lors de l’assemblée des copropriétaires.

 

D’après une étude réalisée par le courtier immobilier meilleurtaux.com, il faut désormais plus de 6,5 ans pour que votre achat devienne plus avantageux qu’une location. De fait, l’achat de sa résidence principale nécessite une réflexion à moyen-long terme puisqu’une revente prématurée ou précipitée vous fera perdre de l’argent.

Un achat immobilier ne se limite pas à la valeur du bien. Il faut y ajouter les frais de notaire (de 7 à 8 % de la valeur d’acquisition), les frais de garantie ou d’hypothèque, sans compter d’éventuels frais de rafraîchissement ou d’embellissement qui viennent encore plomber l’addition.

 

  • Prenons un cas concret :

 

 

Pierre et Anaïs, 30 ans, mariés, sont locataires d’un T2 de 45m2 dans le 17eme arrondissement de Paris et s’acquittent d’un loyer mensuel de 1400€ charges comprises.

Pierre est cadre dans une société informatique, Anaïs manager dans le prêt à porter. Ils souhaitent rester à Paris ou en petite couronne proche.

A eux deux, leurs revenus s’élèvent, primes incluses, à 6500€ par mois, et disposent d’une épargne de 50.000€ constituée au fur et à mesure des années.

Après 5 ans de vie commune, ils envisagent d’acheter un appartement comportant 2 chambres qui pourra accueillir leur futur enfant. En prévision des charges incombant à tous les proprétaires, Ils ne souhaitent pas rembourser plus de 2100€ par mois, sachant que parallèlement à leur projet immobilier, ils paient quasiment 10.000€ d’impôt par an.

Leur banque est prête à leur accorder un prêt de 460.000€ (2100€ sur 25 ans, au taux de 2%), leur apport couvrant les frais de notaire ainsi que la garantie du prêt.

 

Après quelques visites auprès de différents agences immobilières, ils se retrouvent frappés par la réalité du marché et font les constats suivants :

 

1.      Leur budget somme toute confortable, ne leur permet pas d’acheter plus de 50m2

2.      Ils se retrouvent à rembourser plus de 2100€ par mois pour habiter une surface comparable à celle qu’ils habitent actuellement (soit un saut de charge de 700€ mensuel, hors taxe foncière et charges de copropriété)

3.      Ils sont mal à l’aise quant à l’idée d’emprunter sur 25 ans, pour acquérir un 3 pièces plutôt compact.

 

Anais et Pierre ont compris que leur qualité de vie avait un prix. Celui de rester locataire.

Conscient de la perte sèche occasionné par le paiement de leur loyer mensuel, et soucieux de se constituer un patrimoine afin de préparer l’avenir, ils ont donc décidés, sur les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine de s’orienter vers l’investissement locatif dans du neuf.

Compte tenu de leur fiscalité (10.000€ d’impôt annuel), différents dispositifs d’investissement peuvent leur permettre de se constituer un patrimoine tout en agissant sur leur fiscalité.

D’autre part, les conditions d’accès au crédit, leur permettent de financer la totalité de leur investissement sans apport.

 

  • Bilan de l’opération :

 

· Anais et Pierre sont devenus propriétaires d’un appartement neuf à Lyon, dont Pierre est originaire).

·      Ils perçoivent 650€ de loyer mensuel, et génèrent une réduction d’impôt annuel de 4000€

·      Ils remboursent tous les mois 940€ à la banque ( 200.000€ empruntés sur 25 ans, au taux de 2%)

 

Tableau de trésorerie Annuelle:

 

Loyer annuel + 7800 €
Réduction d’impôt + 4000 €
Charges Annuelles   (Charges de gestion, copropriété et taxe foncière) – 1560 €
Annuités de remboursement – 11.280 €
Trésorerie Annuelle  1.040 € soit 87 € en moyenne par mois

 

Moyennant une épargne mensuelle inférieure à 100 € par mois (1040 / 12 = 87€), Pierre et Anaïs rembourseront 1200€, soit un montant équivalent à celui de leur loyer.

En considérant une revente de leur appartement au prix d’achat 10 ans plus tard (passée la période de défiscalisation de 9 ans, ils auront constitué un capital de 63.000€ environ, hors éventuelle plus-value immobilière.

 

Bilan Patrimonial à 10 ans :

 

  • A&P ont généré par le biais de leur investissement un capital de 63000€

 

  • A&P ont décidé d’épargner 300€ par mois afin de faire fructifier leur épargne existante de 50000€

 

  • Ils ont dorénavant plus de 86000€ de côté (hors intérêts de placement)

 

  • Agés de 40 ans, lls peuvent donc envisager une acquisition moyennant un apport minimum de 150000€.

 

  • Entre temps, ils ont déménagé dans un appartement T3 qu’ils louent 1700€ par mois et ont pu conserver leur qualité de vie.

 

  • Conclusion :

 

En suivant cette stratégie patrimoniale, A&P ont conservé leur qualité de vie tout en se constituant un patrimoine. Ils ont investi à bon escient les 700€ d’écart entre leur loyer existant et la mensualité qu’ils étaient prêts à rembourser dans le cadre de leur projet initial d’accession à la propriété, réparti de la manière suivante :

·      300€ supplémentaire dans un loyer

·      300€ sur un support d’épargne rémunéré

·      100€ d’épargne mensuelle dans leur projet d’investissement locatif.

 

Pour plus d’informations,

 

 

 

 

Rédaction : Thomas BAROUKH

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